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任志强中国土地购置负增长趋势暂时难改变

来源: 2018年07月18日

任志强:中国土地购置负增长趋势暂时难改变

核心提示:据有关数据显示,目前中国房地产市场出现了土地购置负增长的趋势,对此,任志强认为这种趋势暂时不会改变,供求关系到后期可能会出现逆转。

8月22日,某高峰论坛在北京召开,任志强在大会论坛中表示,当民间开发投资下滑时,政府用棚改的方法在拉动投资,可能是因果颠倒的。一万亿保障性棚改,地方政府再配两三万亿的棚改资金,最后可能跟当年四万亿一样。对市场的冲击可能是更大。为什么政府明明知道现在要去库存化,知道房子多了,供过于求了,还要加大生产?因为他们根本不考虑市场,只考虑如何让GDP保持8%的增长。

他说,2008年GDP下滑到6.3时,用四万亿的办法让经济迅速反弹,变成了“立刻强”。而现在,李克强的做法是“温家宝”,温是指“温刺激”,所以他不会一年之内用四万亿,可能会两年或者三年用到四万亿。一次不行用二次,二次不行用三次,一次一次往上加,“宝”就是保7.5的底线。

以下为任志强发言全文:

秦总说了上半年的情况,固定资产投资处于下滑,为什么有两个线?最主要是民间投资的下滑,我们可以看一下民间投资迅速下滑,为什么还可以保持17%?这是国有资产在增长,但是仍然没有办法把所有的钱都弥补,所以投资是下滑的。第二是工业增加值,增长速度也是下滑,这个曲线关系从一季度7.4%开始,我们出台很多政策,然后到7月份又开始出现下滑。消费品年初定14.5%,现在12.2%,可能还会更低一点,也就是说没有达到预想目标。房地产投资7月份比6月份下降,年初维持19%,但是今年可能到年底剩下10%,10% 还是增长,但是增速下滑会影响多少?去年我们11.8%,今年是20%,如果降到10%,就是下降50%,会影响GDP6个点,如果加上其他产业。大家说红星美凯龙有一半已经空了,就是家具没有了,估计可能1.1%到1.2%,我们保持10%是正的不是负的,这些就要靠其他的办法把它顶上,所以在变化过程中非常重要的就是怎样把房地产掉下来的部分顶上去?这是我们可以看到政策变化的部分。

土地购置7月份好于1到6月份,但是仍然是负增长的趋势,负增长什么时候改变?很难说。从目前情况要想把负变成正还有困难,如果今年指标仍然是负的,这和2012年一样,当土地的负指标出现比较长的周期,通常一年半以后会出现另外一种情况,供求关系就会逆转。这个图秦主任已经用了,我们6月份和5月份相比是上涨,但是6月份和7月份相比是下滑,下滑速度很大。如果从当月来说销售下降的程度是非常大,大概超过60%。但是因为前面的数据拉同以后,就没有那么多。定金和个人按揭贷款都是负增长,这块的下降速度更大,这是1到7月份的统计表,住宅负16%,土地购置还有很多负的,这张也一样,我大概说一下情况。这个表是画了一个图,上一次我们在博鳌的时候,会议主持把题目用作房地产金融下行通道,春海主任他不同意,他说下行通道有两个特点,第一个特点就是波动中的高点低于上个高点,第二个特点就是波动中的低点低于上一个低点,所以变成了下行通道持续下滑,目前看大多人不同意这样的做法,说房地产没有进入真正的下行通道,应该说我们可能在经济结构的调整中下一个台阶,这是一种说法。我们现在面临的问题和宏观经济是相关,上有一个段子,这个段子说温家宝在干李克强的事,李克强在干温家宝的事。怎么解释?我们GDP08年下到6.3的时候,要用四万亿的办法让它立刻变成强的,所以经济迅速反弹,变成了立刻强,所以下一个季度会上升。

李克强现在的做法应该是温家宝,温是指温刺激,所以他不会一年之内用四万亿,可能会两年或者三年用到四万亿。温刺激比较明显,我们一次不行用二次,二次不行用三次,所以一次一次往上加,宝就是保7.5的底线,这样的过程中看到两次微刺激之后,或者叫做两次降之后,我们又开始回升,回升变成7.5,它比一季度7.4要高,不是比7.4低。但是7月份又出现下滑,7月份掉下来三千多亿,第二可以看到外资引入大幅度下滑,可以说所有的外资企业都不看好中国经济。7月份出现了极度下滑,就像温水煮青蛙。我们最怕就是这样,当 经济好一点我们紧凑货币,如果出现下滑我们加货币。如果再下一次出现两个点的降也拉不动,每一次的降一定比前一次大,这是这样的情况。但是目前来看没有出现完全下滑的趋势,作为下行台阶什么说法,当我们的宏观经济从平均9变成7到8的增长,等于是下一个台阶的增长,过去是高增长,现在是中高增长。于是出现的波动过程中,每一个波对的高峰高于上一个,每个波动的低峰也是高于上一个点。但是核心指标是维持平衡,核心指标相对稳定,中间值整体下降但是不平衡。但是认为可能我们长期维持6到8的增长速度,可能在7也可能在6,但是是以7为中心的波动形势,不可能下降到4,也不可能上升到10,是这么一种状态。

房地产可能也处于这样的调整结构,当经济整体下滑的时候,可能房地产也出现下台阶的状况。2000年的时候我们做了一个测算,我们认为房地产的投资,在住宅部分投资比重最高峰2030年可能达到十万亿,去年我们大概是8万多亿的房地产开发投资,今年仍然达到8万亿或者9万亿。70%左右是住宅,还有另外一部分没有在开发商统计范围之内,由政府负责的建筑,这个应该是30%左右,两个加起来是接近八万亿的投资。这是我们做的长期测算的结果,那么如果按照国际上的发展轨迹来看,大部分轨迹都是在短期之内迅速暴涨,一年比一年高。秦主任用了一个表,日本的表,这个过去没有出现,因为我们会遇到宏观经济的调整措施,所以不是一个涨的状态,于是就有可能按照我们的测算情况出现下行,它是房地产持续增长的过程。国际上通常达到高峰顶点开始出现下滑,这个下滑比较快,而中国增长出现了灰线,但是增长速度比较慢。去年高增长由于宏观经济造成的结果,有可能外加一个因素让我们的增长超过了国际水平线,也就是我们三千六百万套和一万两千套,这个数据没有办法在房地产的开发中统计出来。有一部分的房地产的数据在开发商统计范围,但是还有一部分不在,如果这个出现增长的话,就可能会出现这种状况。

我们总的保有量,两个统计数据,一个统计数据是官方统计数据,这两个都是官方。大概180亿左右的存量,还有一个是行测,行测大概230亿到240亿左右,所以中间差50亿。按竣工量计算,从改革开放到现在只有137亿的竣工量,加上原来不到180亿,大概只有150亿左右,因为我们还拆了很多,但是还有一些没有统计在范围之内的,所以可能达到了230亿。按照我们的计算,大概总的住宅存量需要440亿左右,那么要满足12亿左右,就是80%,从发达国家看这是一个很长的周期,基本已经超过85%。美国、德国都是这样的,那么现在我们人均面积大概35平米,未来可能超过35,因为从美国看在1990年的时候已经达到了50,现在已经达到了250,人均达到70%。这个发展过程没有办法预测,有人说是不是开发商以后没事干,其实我们每年折旧是2.5到5,比如说在纽约,纽约大概每天还有2百万的二手房,它不是新的开发,旧量是多少?比北京现在的销售额还高。

所以发展过程中,13年最高峰达到13亿,加上其他的部分可能超过15亿,非开发商的住宅部分。也可能我们12亿的过程要维持七到八年,达到城镇化率还需要8到10亿的供应量,可能我们70%城镇化率就变成长期的维持状态,每年6到8亿的住宅,可能是5%的折旧和二手房交易为主,这个可能是我们研究机构专门做出来的,是一步一步下台阶的总量计算。依据是城镇化率,城镇化率未来发展过程中还有一个过程。从历史来看大部分国家经历30%的城镇化率和70%的高速增长,超过70%的城镇化率增长就会放慢,几乎全球都是这样,从发达国家到非发达国家都是这样的过程。

第一从农村进入城市,第二是中小城市进入大城市,第三是市中心向郊区转移,第四是形成城市群。中国最大的毛病就是土地私有化,所以只有前两个,没有第三个和第四个。如果我们土地不私有化,没有办法让富人从市中心向郊区转移,即便你买了宅基地买了小产权房,你也没有办法扩大,你能在旁边建学校和医院吗?不能。我们在美国欧洲可以看到,一个企业,一个企业总部从一个小镇开始就把它变成一个城市,一个不到10万人或者30万人的,他可以做到因为他有土地的购置权利和办学校办医院吸引人才,公用职能的能力,而中国不行。由于土地制度和户籍制度两个制约条件,我们没有办法进入第三步和第四步,但是我们看到三中全会之后户籍制度也在改变,随着也在进行改革是农村城市的扭转问题。不要以为农村土地扭转以后可以盖房子,这是不行的。

不管美国也好英国也好还是中国未来也好,都有另外一个约束条件,就是规划的约束条件。扭转的过程是无数人土地可以集中在一个人手里,但是你是不是可以盖房子?不可以。美国的规划已经执行150周年了,画一条线,这线是公路,不管土地是私有的还是公家的,只要你开发只能当公路,不能把它变成森林或者房子。每个房子盖的时候,前后左右的邻居同意不同意,所以农村土地即便流转,也知道建设用地的一部分可以建设。非建设用地这部分仍然按照非建设用地部分进行管理,该耕地还是耕地,你不能把它变成房子,所以不要以为流转可以解决问题,我们建设的规划中还有一些限定条件,这是导致我们城镇化率存在很大的问题。

中央政府说把城镇化率解决的更好所以他们提出加速和未来的动力等等一些口号,但是城镇化率和政府的吆喝没有关系,一个是工业和劳动力的发展,比如第一产业向第二产业的转移速度。第二是农业进步,如果需要这些粮食你需要多少劳动力?只有农业机械化的时候才能可能把劳动生产力提高,另外就是产权制度清晰,激发了农民的承包能力,所以在中国可以看到土地承包之后,让大部分农民从土地承包解放出来他们才能进城。所以改革7、8年,改革的时候那时候我们城镇化17.9%,低于国民党时期的1949,主要是因为毛泽东把城里人送到农村去了。80年代[最新消息 价格 户型 点评]我们大部分农民进城,主要从事农业工业,还是卖菜为主。所以劳动力解放和生产力的提高,是农业化发展和变成工业化发展的局面,所以当农村土地不足以养活这些人的时候,他们一定要进城。如果人口集中不到一定程度,这个条件不具备。如果农村把所有人养的很富,他为什么要到城里来。所以这一系列变化不是政府想怎样就是怎样,而是这些经济政策和经济行为变化以后才产生的,包括美国、英国、法国、德国这几个发达的资本主义国家,他们从50%城镇化率到70%城镇化率用了四十到五十年的时间,周期非常长,为什么?前面说,那时候正处于刚刚开始的工业化发展阶段,就是蒸汽机阶段,这样一个发展阶段过程中还没有把农民完全解放出来,如果农村的人都进了城没有粮食了,是不是把城镇人都饿死了,所以必须保存农村提供足够粮食的情况下,有富余劳动力才能进城。

在这个过程中,随着工业化的进度越来越快的完成,如果把四个发达国家后面这张表再放就是从70%到90%需要十年,因为到工业化和第三产业发展速度加快的时候,后面企业就快到了。我们再看看最后的三个国家,日本、韩国和马来西亚,他们从50%到70%大概也用了十几年时间,为什么他们用了十年时间,反而比老牌资本主义国家用的时间更短,就是因为工业化发展速度和农业现代化发展速度在加快。

因此在实现城镇化发展速度的时候就大大缩短了,就恰恰是这一段工业革命和农业革命过程中让他们城镇化速度迅速增长,这样一个发展过程是一个加速的过程,中国从20%到30%,提高10%的人口增长率用了十五年的时间,而从30%到40%只用了七年时间,40%到50%使用了八年时间,前一个10%用了十五年,后一个20%用了十五年,为什么?同样是因为我们农村土地承包制度让农民解放了,我们工业发展让更多人有机会变成工人也发展。

最近我们看到了转折时期邓小平改革,其中一个最重要的环节我们都知道就是联包制,在强化的环节中和城镇化发展速度是紧密相关的,那个时候我们所规定的每一个人只能雇佣七个工人,超过七个工人变成资本家了,为什么只能使用七个?因为马克斯说了,本上写着只能用七个,我们从1956年的时候告诉大家,公私合营的时候只能用七个,私人小业务如果超过七个人的雇佣就要定位资本家,到文化大革命以后也同样,当时雇了一百多个人,大概140个人,于是很多人写了调查材料报告给邓小平,邓小平说这四个字起了作用,等等看,最后调查是140个人的工资比国有企业和当时集体企业工资还高,这些人都是农民工,都是没有就业的人,所以促进了中国就业和中国城镇化,于是年包被解放了。更多私营企业家可以雇更多人的约束条件也被解放了,所以不再是七个人。

由此而产生了我们工业化速度的加速,所以后一个年代从30%到40%到50%增长速度加快了,我们党的工作计划60是到2020年,70是到2030年,我们认为会提前

任志强中国土地购置负增长趋势暂时难改变

,2018年会实现60%,2025年提升70%,其实党的工作是很保守的,温家宝十二五规划,五年期间决定了4个点的城镇化,也就是每年0.8%,但实际上我们超过了百分之三十点几,规划期间还没过,但是城镇化率已经超过了,按照这样计算,我们会超速完成城镇化70%的方案标准,这个对城镇城市住房影响巨大。

如果我们现在迅速开放我们城镇人口,中小城市局部放开,这是一个数据,另外一个市场供应,让更多的人在土地流转当中获得资本,给他们一个竞争,这样我们城镇化率会加速。

但是在城镇化发展过程中,很明显的差别,一二三线城市差别很大,一线城市普遍超过了60%,二线城市普遍超过了50%,而三线城市只有30%,未来发展过程中变成了到底人们向中小城市走还是向大城市走,党的文件中提出要小城镇化,我们曾经有过新农村建设城镇化过程,更多人希望他们留在小城市,但是现实的结果是什么?他们会不会留在小城市这是一个未知数。如果我们人口的迁移权利完全放开,也可能他们因为公共设施问题、资源等等问题他们不进中小城市而进入了大城市,从现在来看,户籍制度导致他们可能首先进入中小城市。

很多人在讨论,城镇化已经让很多城市变成了最主要的城市,但是不是城镇化发展过程中,大城市人口密度最高呢?从城市建设区统计数字看不是。北京市大家认为是最堵的的,但是人口建设区中仅次于三个城市,山东、宁夏和内蒙,还在倒数第四位,而陕西省没几个城市,但它城市人口却是最高的,达到了五千多,大家可能觉得这个统计数字不太真实,你实际算一算就知道了,北京最核心区城市建成区人口达到了两万接近三万,人口密度远远超过了纽约、伦敦,因为我们是一个党中央,所以最核心区的人口密度提高。

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