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房地产市场必须改革房产税或成制度建设重中

来源: 2018年08月01日

房地产市场必须改革 房产税或成制度建设重中之重

核心提示:已经公布的将在十八界三中全会上提交的“383”方案受到了各界的广泛关注。其中涉及到了房地产方面。目前房地产市场已经进入了必须改革的阶段,因此所提及的房产税等可能成为会议关注的重点之一。

中国国务院发展研究中心公布了为十八届三中全会提交的“383”改革方案,即包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”的中国新一轮改革路线图。

所谓“三位一体”是指完善市场体系、转变政府职能、创新企业体制三方面的综合改革;“三个关联性改革组合”是指三方面改革相互作用和影响。

这套方案由国家发改委副主任、习近平主席的头号经济顾问刘鹤和国务院发展中心主任李伟牵头。

报告还给出了改革的“时间表”,建议将改革分为三个阶段,即2013年至2014年的近期改革、2015年至2017年的中期改革和2018年至2020年的远期改革。

这一报告受到了广泛关注,除了因为作者的身份外,还因为市场渴望,对改革有很强期待,反映出市场对改革翘首以盼的心情。这也同时反映了中国已经进入了“全民建言”时代。

而且报告的内容“尺度很大”,许多诸如涉及行政审批制度、反腐倡廉制度、土地制度、财税体制改革等内容,均是目前社会关注的焦点,其提出的政策建议也更直观和大胆。

383报告中与房地产相关的内容

方案列举了八个改革的重点领域,其中之一涉及房地产和土地制度改革。农村集体土地有条件入市、小产权房有条件妥善解决以及房产税从试点到全面实施,“383改革方案”中的这些提法可以说动摇了当下房地产发展的根本。

在现有土地权属基础上,赋予农民集体土地处置权、抵押权和转让权。

在集体建设用地入市交易的架构下,对已经形成的“小产权房”,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。

对被政府征收土地,改原用途补偿为公平补偿,农民房屋按市价补偿,被征地农民纳入城镇社保体系。

改政府卖地为国有土地资产经营,成立国有土地资产公司。明确国有土地资产经营收益不得当期使用,其用途和绩效由人大审议监督。

扩大房产税试点范围,过渡期后全面推开,并明确为区县级政府主体税

房地产市场必须改革房产税或成制度建设重中

但这些方案更多是一个智囊机构的建言,实际在十八大三中全会中提及的可能性很小。根据8月27日召开的中共中央政治局会议决定,中共十八届三中全会将于11月在北京举行。该会议主要有两项议程,一是习近平将代表政治局向中央委员会报告工作,二是研究全面深化改革重大问题。习李时代的改革开放路线图将在三中全会揭晓。

政府关于进一步改革的提案将面临艰巨的审议过程。预计在今年年底前召开的十八届三中全会上,政府的改革提案可能会遭“瘦身”,甚至完全不被提上议程。

房地产市场已经到了必须改革的时期

市场已经到了必须出台长效机制的时期。强调房地产调控的长效机制,是对市场手段的注重。当前行政调控的作用毋庸置疑,但屡调屡涨已经导致民众对政策预期的改变,对房地产市场健康走向的信心不足。但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节,要让市场规律发挥更大的作用。

383方案可能在十八大落地的内容

金融领域:发展小型和民营银行以更好地为中小微企业和农村地区提供金融服务;鼓励金融创新,扩大资产证券化试点范围,并加快发展债券和信用市场;逐步实现存款利率市场化,同时建立存款保险制度;放松国内实体在海外融资的规定,放宽对外投资。

税制改革: 到2015年底将完成服务业营改增以进一步减轻企业税负;未来两年内将资源税改革范围扩大到煤炭和其他采矿领域,同时也为地方政府提供更多的税收来源;减免小微企业的税项(包括服务业);调整不同商品的消费税率,将消费税范围扩大至部分高能耗和高污染商品,并将部分税收转移给地方政府;未来两年里将房产税试点范围扩大到更多城市,但预计对政府收入影响有限。

地方政府财政:通过资源税和消费税改革增加地方政府税收收入,但全国范围内的房产税政策在未来两年里不太可能出台;基本养老保险实现全国统筹,并将部分基本公共服务纳入中央预算,从而一定程度上减轻地方政府的支出压力;逐步扩大地方政府和地方政府融资平台的债券发行规模,将更多支出项目纳入正式预算管理,建立地方政府资产负债表和长效融资机制。

城镇化相关改革:完全放开中小城市落户限制,但各地区的实施要求和具体进度可能会各不相同;扩大养老金覆盖范围,使更多农民工和农村人口受惠;扩大医保范围,扩大大病保险覆盖范围;基本养老保险实现全国统筹,从而推动全国异地接续和劳动力的转移;促进有条件的农村土地流转,提高农民在土地出让中的收益比重。

十八大新政前后对于中国房地产市场将意味着什么?

短期影响:

金融领域的改革,包括成立民营和小型银行、放松外汇管制、发展债券市场以及资产证券化,应有助于企业(和地方政府)找到新的融资渠道并降低融资成本。这意味着未来两年内经济体系将找到进一步提高杠杆率的新方式,从而为投资和增长提供更多支持。

放松投资审批也可能进一步加剧地方投资冲动,包括对铁路和地铁项目、工业园区以及开发区的投资,从而推高房地产以及整体投资。

中国房地产作为中国最大的资金驻留市场,将会得到更多的资金进入,然而亦会带来相应的影子银行风险。

放开户籍制度并推行新型城镇化,不管规划如何,都可能让地方政府借此在未来两年里大搞城市扩建、升级基础设施,利好基础设施和房地产建设。

长期影响:

房产税作为未来中国房地产制度建设的重中之重,将会对房价和房地产建设活动带来冲击,加剧房地产市场的城市分化,挤压一部分泡沫出来,但是考虑到中国维稳的必要性,全面的针对存量房的房产税征收应该没那么快启动。

如果不对公共财政和社保制度作出重大调整,那么一旦城镇化加速与金融管制放松相结合,就可能导致新一轮的“圈地运动”。

金融管制有望促使融资渠道更加多元化、推动资本市场发展,但也可能催生信贷泡沫,影子银行的持续迅速发展可能会给金融行业带来系统性风险,而不是成为分散风险的一种渠道。

政府不可能同时推进所有领域的重大改革,但如果重点改革的顺序不当,有可能会给经济和金融系统造成严重冲击。

点评:目前房地产市场高温不下,接近年关,很多地方政府为了实现调控目标已经开始收紧调控政策,但是高温的楼市仍让更多的购房者关注中央的政策。

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